Se alinean todos los astros para la recuperación del sector de vivienda. Esta es la apuesta de Amarilo

Llegar a ser la empresa constructora más grande en 2023 es el resultado de una de las principales apuestas de Amarilo al construir ‘Ciudad dentro de la ciudad’, una idea que comenzó hace 32 años y la consolida en el sector constructor colombiano, en medio de un complejo año en el que no hubo un buen desempeño. Sin embargo, se espera que en 2024 tome un nuevo aire y la vivienda vuelva a su papel protagónico como una de las principales locomotoras de desarrollo del país.

La reducción en las tasas de interés, la caída en la inflación, el ahorro de los colombianos –que se fortaleció durante la pandemia–, 50.000 subsidios de vivienda concedidos al año, más una serie de propuestas de reactivación entre el gremio y el Gobierno, plantean un nuevo escenario para la construcción y venta de vivienda en Colombia, tanto la vivienda de interés social (VIS) como la No VIS.

Así lo considera Roberto Moreno Mejía, presidente de Amarilo, quien señala que con estas condiciones es uno de los mejores momentos para comprar, y lo dice con la experiencia de más de 44 años en el sector y el haber vivido seis crisis de la construcción en Colombia y en Estados Unidos.

Fue, vio y se devolvió de Estados Unidos, en donde trabajó en finca raíz, en el sur de Florida. Llegó a Colombia en 1991 decidido a fundar, con Enrique Mazuera Arango y Alberto Mazuera Arango, Inmobiliaria Mazuera quienes luego se retiraron y de la mano de otros socios inversionistas inició el proceso de lo que hoy es Amarilo, que quería romper el molde en el sector de la construcción.

Y lo rompió. Empezó con un concepto de transformación urbano, el modelo de ‘Ciudad dentro de la ciudad’, que consiste en crear grandes proyectos urbanos, pero en entornos con servicios cercanos al hogar. “Son megaproyectos de vivienda que aportan al crecimiento ordenado de las urbes. Crea entornos más seguros, inclusivos y sostenibles, en los que los habitantes encuentran todo lo necesario para su vida, como educación, zonas verdes, parques, centros de salud, centros comerciales y entretenimiento”.

Bajo este concepto, está presente en 17 municipios de Colombia, con más de 100 proyectos activos y más de 406 proyectos comercializados en su historia; asimismo, registró 1,92 billones de pesos en ingresos operacionales y ganancias de 30.490 millones de pesos el año pasado. En 2023 se generaron más de 15.000 empleos, incluyendo contratistas.

Capotear seis crisis del sector constructor deja grandes enseñanzas. Son ciclos, que antes eran más pronunciados, recuerda Moreno. En Colombia, afirma, el sector sufrió entre las décadas de los setenta y ochenta varias crisis por las altas tasas de interés e inflaciones. “El esquema era que un constructor compraba un terreno, construía y después vendía. ¿Qué producía eso? Que cuando había demanda, funcionaba y estaba bien; pero cuando no, se generaban inventarios. Entonces, se daban ciclos de cinco años hacia arriba, después para abajo, después para arriba…”. En 1982 vivió la gran crisis de la construcción colombiana, y en Estados Unidos la crisis de los savings, con inflaciones del 18 %, tasas de interés del 20 %. “Fue una época en la que aprendí mucho”.

En efecto, aprendió que primero hay que vender y después construir. Los bancos también aprendieron y se volvieron más rigurosos “en que si no hay puntos de equilibrio, no hay crédito, los compradores también. Para los compradores es una tranquilidad poner sus recursos en una fiducia; si no hay punto de equilibrio, les devuelven sus recursos”, y de ahí nació una política que le dio paso a la VIS.

Estas medidas tomadas en los últimos Gobiernos, más la gran prueba de la pandemia, en la que se protegió el empleo y los ciudadanos, y se tomaron medidas de choque, permitieron que la construcción fuera uno de los primeros sectores en reactivarse. “Lo otro que se nos alineó fue que tuvimos tasas de interés históricamente bajas en el mundo entero y en Colombia también. Fuera de eso, una inflación baja, y todas las familias nos quedamos en casa e hicimos un ahorro grande. La gente empezó a ahorrar”, destaca este constructor.

La pandemia replanteó las prioridades y cambió hasta el diseño de las viviendas. Valoró más tener casa propia y dinamizó las ventas en Colombia y en el mundo. En el país se vendían entre 130.000 y 140.000 viviendas anuales hace exactamente 11 años, se prevendían, más o menos, 190.000 viviendas, pero en 2021 llegaron a 258.000 y en 2022 a 234.000 preventas.

Esas preventas permitieron la construcción en 2023 y 2024, que se mantuviera el empleo y contrarrestar la crisis mundial de materiales, como el acero, que afectó los costos de producción. Sin embargo, la demanda empezó a caer, las preventas se vinieron abajo en 2023 y se presentó otra gran crisis para el sector. Según datos de Camacol, las ventas de vivienda se contrajeron 44,9 %, en gran parte, por la caída del 49,7 % en el segmento de las VIS.

El 2023 cerró con cerca de 40.000 hogares que tuvieron que desistir de la compra de su vivienda por diferentes factores de tipo financiero y gubernamental. Especialmente, los desistimientos se produjeron por los cambios que realizó el Ministerio de Vivienda al programa Mi Casa Ya, mientras que factores asociados al crédito pesaron el 25 %.

Este año, resalta Moreno, Camacol y el Ministerio de Vivienda conciliaron seis propuestas de reactivación y se cuenta con 50.000 subsidios al año. Se suma a este escenario que las Alcaldías, como Barranquilla, Bogotá, Medellín y Cali, están ofreciendo también subsidio a las familias, así como las cajas de compensación.

Bajo la mirada del presidente de Amarilo, las buenas noticias también se extienden para la vivienda No VIS. “Son dos palancas muy importantes: la confianza y las bajas tasas de interés”. Subraya que la finca raíz es un activo refugio, como una pensión es el patrimonio familiar que hay que mirar a largo plazo, independientemente de la inflación, y considera que para comprar vivienda es uno de los mejores momentos “si miramos, porque ya tocamos fondo, tocamos el ciclo, y tenemos que mirar es adelante”. Y dijo que si tuviera ahorros los invertiría en finca raíz.

El 63 % de las ventas de Amarilo son No VIS, y 37 %, VIS. Con las primeras han decidido crecer orgánicamente y así ingresaron a nuevos mercados, como Medellín, oriente antioqueño, Pereira, zona cafetera y Cali.

En Medellín compraron un lote en Ciudad del Río, salieron a ventas en noviembre del año pasado y hoy han prevendido más de 180 apartamentos No VIS, apartamentos con áreas desde 50 hasta 162 metros cuadrados en dos proyectos y duplicaron las ventas. “Hay una demanda de personas en Medellín que quieren vivir cerca de donde tienen el metro, donde tienen los parques, donde tienen el empleo, donde tienen todo cerca, y las personas están apreciando que es un buen momento para comprar con las tasas bajando”, dice Moreno.

En Bogotá tienen el proyecto Verona, en la avenida Suba, también no VIS, donde está TransMilenio y cerca del comercio. Lanzaron otro en Bella Suiza con 132 apartamentos, de los cuales 90 ya han sido vendidos.

Destaca el ingreso a ciudades intermedias como Villavicencio, a donde llegaron en 2013 y han vendido casi 10.000 viviendas en total en 13 años, entre VIP, VIS y No VIS. En Ibagué llegaron con el proyecto Hacienda Santa Cruz, Alameda del Río en Barranquilla, Parque Heredia en Cartagena y en Soledad, Atlántico.

Desde la pandemia, los espacios se han replanteado hacia áreas más ventiladas e iluminadas, con balcón. Y para cumplir con las expectativas, crearon el Centro de Diseño Amarilo, donde las personas pueden personalizar su apartamento.

“Mi abuela decía: tener casa no es una gran riqueza, pero no tenerla puede ser una gran pobreza”, recuerda el presidente de Amarilo, quien sigue viendo oportunidades en Colombia ante el gran déficit de vivienda –el 49 % de las personas viven en arriendo–. De la mano de cumplir sueños a las familias, también está la generación de empleo del sector. Por ello, dice Moreno, urge reactivar la construcción para que en 2025 y 2026 no se afecte la mano de obra.

La tendencia de familias cada vez más pequeñas, dos o una con mascota, favorece la demanda de vivienda. “Entonces, hay una oportunidad importante que tenemos que atraer los que estamos en la construcción”, sentencia.